Introspecção Melhores práticas para proprietários em arrendamento de comunidades de casas pré-fabricadas

Este blog oferece uma visão geral da legislação de Idaho e dos contratos de arrendamento em comunidades de casas pré-fabricadas.

Contexto

Os condomínios de casas pré-fabricadas (MHCs, na sigla em inglês) operam em um modelo de arrendamento de terreno, no qual os moradores são proprietários de suas casas, mas alugam o terreno (também conhecido como "lote") onde a casa está construída. Normalmente, o proprietário detém a propriedade do terreno, das ruas, da infraestrutura de serviços públicos e das comodidades associadas (como parques, piscinas e clubes). O proprietário ou seu administrador geralmente impõe as regras do condomínio, como regulamentos de paisagismo e estacionamento, repassa alguns serviços públicos fornecidos, oferece conexões de serviços públicos de terceiros e fornece serviços de manutenção da propriedade. As taxas periódicas pagas pelos inquilinos ao proprietário em contrapartida pela ocupação do terreno (referidas neste blog como "Aluguel Base") são geralmente pagas em parcelas mensais e costumam ser calculadas para cobrir os custos diretos do proprietário, incluindo coleta de lixo, serviços de água/esgoto/fossa séptica, impostos prediais, prêmios de seguro e manutenção da infraestrutura e das áreas comuns. Os inquilinos às vezes pagam aos proprietários taxas adicionais por outros serviços incidentais relacionados à propriedade e podem pagar multas por violação do contrato de locação ou das regras, como multas por atraso no pagamento, etc.

Geralmente mais acessíveis do que as casas tradicionais construídas no local, que são propriedade conjunta com o direito de propriedade do terreno, os MHCs (Comunidades Habitacionais Móveis) permitem que indivíduos de baixa renda adquiram a casa própria. No entanto, existem riscos inerentes aos proprietários e moradores de MHCs devido ao direito de uso limitado do terreno e às características físicas das casas pré-fabricadas, que ainda são às vezes chamadas de "casas móveis" ou "trailers", usando a terminologia para estruturas construídas antes dos Padrões de Construção e Segurança de Casas Pré-fabricadas do HUD de 1976. De acordo com os padrões do HUD de 1976, as casas pré-fabricadas normalmente têm fundações sobre pilares e vigas, permitindo a realocação das casas por empreiteiros especializados. Mas, apesar desse potencial de realocação, as casas pré-fabricadas não são realmente móveis, visto que são projetadas para serem realocadas apenas uma vez (do pátio do fabricante para o MHC). Esses fatores criam um risco óbvio para inquilinos e moradores de MHCs, decorrente do potencial aumento nos valores dos aluguéis devido à valorização e ao aumento dos custos dos terrenos, o que leva ao risco de despejo e à consequente dificuldade de mudança caso ocorra um despejo ou o MHC feche.

Lei de Idaho

A Lei de Residência em Casas Pré-Fabricadas (Manufactured Home Residency Act), codificada pela primeira vez em Idaho em 1980 no IC § 55-2001 e seguintes (a “Lei”), rege a relação de locação entre proprietários e inquilinos em casas pré-fabricadas em Idaho e, aparentemente, buscou abordar alguns dos riscos para os proprietários de casas pré-fabricadas. De início, a Lei estabelece que “[t]odo dever sob este capítulo e todo ato que deve ser executado como condição precedente ao exercício de um direito ou recurso sob este capítulo impõe uma obrigação de boa-fé em seu cumprimento ou execução”. Esse dever de boa-fé é uma preocupação primordial para ambas as partes, inclusive em relação à cobrança do aluguel pelo proprietário e ao pagamento do aluguel básico pelo inquilino. Outras leis de Idaho, incluindo, entre outras, os Capítulos 6 (especificamente, as seções 6-303 a 6-321) e 55 do Código de Idaho, também regem a relação entre proprietários e inquilinos em contratos de locação de casas pré-fabricadas.

Melhores Práticas para Proprietários de Imóveis

Segue um resumo geral de algumas das regras aplicáveis ​​aos contratos de arrendamento de habitações sociais de menor porte, de acordo com a Lei, que o senhorio deve ter em mente. Este é apenas um resumo e não abrange todas as regras aplicáveis ​​aos arrendamentos de habitações sociais de menor porte.

• A Lei aplica-se APENAS aos arrendamentos em que o senhorio é proprietário do terreno e o inquilino ou um terceiro é proprietário da casa, e o senhorio aluga o terreno ao inquilino para a instalação da casa.
  • A lei não se aplica se o MHC contiver apenas um lote.
  • A lei não se aplica quando o proprietário também é dono e aluga o imóvel para o inquilino (ou quando o inquilino está alugando o imóvel com opção de compra do proprietário).
  • A lei não se aplica a lotes alugados para uso por veículos recreativos ou trailers de viagem.
  • A lei não se aplica se houver uma relação de emprego entre o senhorio e o inquilino.

• O senhorio e o inquilino devem agir de “boa-fé”.
  • A "boa-fé" geralmente exige que a parte seja justa e razoável. Uma parte que age de boa-fé não tenta privar a outra parte, de forma injusta e irrazoável, dos benefícios do contrato.
  • O proprietário não pode retaliar contra um inquilino que reclama de boa-fé sobre violações das normas de segurança ou saúde, sobre o aluguel cobrado, sobre as regras do MHC, ou que organiza uma associação de moradores, ou contrata um advogado para auxiliá-lo com sua locação.

• Os contratos de arrendamento têm certos requisitos e termos presumidos.
  • Os contratos de arrendamento devem ser feitos por escrito.
  • Os contratos de locação devem ser assinados em duas vias originais pelo locador e pelo locatário, cabendo a cada um uma segunda via assinada.
  • No mínimo, o contrato de locação deve conter: o valor do aluguel base, instruções sobre como pagar ao proprietário (data e local do pagamento), todas as demais despesas a serem pagas pelo inquilino ao proprietário, uma descrição de todos os serviços públicos e outros serviços incluídos no aluguel base, as regras atuais do condomínio, o nome e endereço do administrador do condomínio, o nome e endereço do proprietário do condomínio ou seu representante, e o valor, termos e condições de qualquer depósito de segurança.
  • Caso o senhorio altere o contrato de arrendamento, deverá notificar o inquilino com 90 dias de antecedência.
  • O senhorio não pode alterar o contrato de arrendamento mais de uma vez a cada 6 meses.
  • Se um residente não assinar e devolver ao proprietário um novo contrato de locação ou uma alteração no contrato, mas continuar a possuir o imóvel, o proprietário poderá considerar o novo contrato ou a alteração como vinculativo para o residente na qualidade de inquilino, com efeitos a partir de 90 dias após a notificação prévia ao residente/inquilino.
  • Os contratos de arrendamento são renovados automaticamente pelo prazo original, a menos que o senhorio ou o inquilino notifiquem a sua não renovação dentro do prazo estipulado.
    • O senhorio deve notificar o inquilino com 90 dias de antecedência em caso de não renovação do contrato.
    • O inquilino pode rescindir o contrato de arrendamento mediante aviso prévio de 30 dias ao senhorio antes do término do prazo do contrato (exceto se o inquilino for membro das forças armadas ou tiver uma mudança no seu local de trabalho, caso em que o aviso prévio poderá ser menor).

• Existem disposições legais relativas à renda base cobrada.
  • A legislação de Idaho não controla o valor do aluguel base que pode ser cobrado por um proprietário, e não permite que uma cidade ou condado de Idaho controle o valor do aluguel base cobrado.
  • O senhorio deve notificar o inquilino com 90 dias de antecedência sobre qualquer alteração no valor do aluguel base.
  • Os aumentos do Aluguel Base devem ser uniformes em todo o MHC, a menos que o Aluguel Base seja estruturado por níveis, caso em que o Aluguel Base deve ser uniforme dentro de cada nível.

• Existem disposições legais relativas a outras taxas.
  • Taxas e serviços públicos podem ser cobrados como parte do aluguel base ou adicionalmente a ele.
  • A parte do inquilino referente a impostos, contas de serviços públicos e outras despesas pode ser aumentada periodicamente, caso o custo real desses encargos de terceiros cobrados ao proprietário tenha aumentado; porém, o proprietário deve notificar o inquilino com 30 dias de antecedência sobre o aumento, e o contrato de locação deve prever que o proprietário pode repassar esse aumento ao inquilino.
  • Os depósitos de segurança devem ser registrados em um livro-razão separado; após o término do contrato de locação, o depósito de segurança deve ser devolvido ao inquilino, a menos que seja usado para compensar o proprietário por uma violação do contrato (como reparos necessários ou falta de pagamento do aluguel).

• Existem disposições legais relativas às regras do MHC.
  • As regras só são válidas se fizerem parte do contrato de locação por escrito. Elas podem constar em um documento separado, desde que esse documento esteja integrado ao contrato de locação.
  • As regras não são aplicáveis ​​sem o consentimento do inquilino, a menos que este seja notificado com 90 dias de antecedência.
  • As regras devem ser aplicadas de forma justa e uniforme.
  • As regras devem indicar a data de sua entrada em vigor.
  • Os moradores podem formar uma associação de proprietários. A associação de proprietários tem o direito de se reunir nas dependências do MHC. A associação de proprietários deve fornecer ao proprietário os nomes e endereços de 3 de seus membros anualmente. A associação de proprietários não possui direitos especiais de negociação coletiva ou outros direitos legais sob a lei de Idaho.

• Existem disposições legais sobre como uma das partes pode rescindir um contrato de arrendamento antecipadamente.
  • O inquilino não pode rescindir o contrato de arrendamento antecipadamente.
  • O senhorio pode rescindir o contrato de arrendamento antecipadamente por qualquer uma das seguintes causas:
    • Violação substancial ou repetida do contrato de locação ou das regras. O inquilino deve ser notificado para cumprir as exigências, ter a oportunidade de saná-las e, por fim, receber uma notificação para desocupar o imóvel.
    • Falta de pagamento do aluguel. O inquilino deve ser notificado para regularizar a situação, ter a oportunidade de fazê-lo e, por fim, receber uma notificação para desocupar o imóvel.
    • Encerramento do Centro de Habitação Móvel. Todos os inquilinos devem ser notificados com 180 dias de antecedência.
    • Abandono do lar.
      • Se o inquilino não pagar o aluguel por 60 dias, ou se o proprietário tiver motivos razoáveis ​​para acreditar que o inquilino deixou o imóvel e não tem intenção de retornar, ou ainda se o imóvel estiver desocupado ou inabitável devido ao seu estado, o imóvel é considerado “abandonado”.
      • Se uma casa for abandonada, o proprietário deve notificar o credor hipotecário antes de tomar medidas para rescindir o contrato de arrendamento. Regras específicas se aplicam aos direitos do credor hipotecário.

• Existem disposições legais sobre como um senhorio deve notificar um inquilino. As informações a seguir também incluem algumas dicas de boas práticas.
  • O senhorio deve sempre notificar o inquilino por escrito, dirigindo-o especificamente ao seu endereço, em um documento datado.
  • A notificação ao inquilino deve ser enviada por correio prioritário, correio registrado ou entregue pessoalmente. Se entregue pessoalmente, o proprietário ou seu representante deve entregar a notificação diretamente ao inquilino ou a um residente adulto do imóvel e registrar a entrega em seus arquivos.
  • As notificações de despejo possuem regras de notificação específicas.

A aplicação da lei discutida neste blog a fatos específicos mudará conforme esses fatos específicos mudem. Cada parte em um contrato de locação deve considerar suas próprias circunstâncias particulares e interpretar a lei levando-as em conta. Este blog tem o objetivo de fornecer orientações gerais para análise posterior e não deve ser considerado como aconselhamento jurídico definitivo por nenhuma das partes. Nenhum locador deve se basear na análise deste blog sem considerar suas circunstâncias particulares e buscar aconselhamento jurídico de um advogado qualificado e licenciado para exercer a advocacia no estado de Idaho.

Este blog é fornecido por Hawley Troxell Ennis & Hawley LLP apenas para fins educacionais e informativos. Destina-se a notificar nossos clientes e amigos sobre determinados eventos ou problemas. Não se destina a ser, nem deve ser, usado como um substituto para aconselhamento jurídico sobre circunstâncias factuais específicas. © Hawley Troxell Ennis & Hawley LLP todos os direitos reservados.

---