眼光 贷款人使用 SNDA、租户禁止反悔证书和租赁审查表的提示

商业房地产贷款就其性质而言，通常以不动产作为抵押，其中贷款的第三方拥有共同的利益和财产。 提供此类贷款的贷方应谨慎行事，以确保这些其他第三方的利益不会损害贷方在其抵押品中的优先权。 贷方在以租户拥有不动产的情况下发放以不动产担保的商业贷款时，通常使用三种格式文件：从属、不干扰和授权协议（“SNDA”）、租户禁止反言证书和租赁审查表。 当贷款人在处理和记录商业贷款时同时使用这三种形式时，他们可以解决优先权和承保问题。

对抗“借款人贷款疲劳”

对于贷方来说，从第三方获取 SNDA 和租户禁止反悔证书通常是一个耗时且令人沮丧的过程。 有时这是因为租户反应迟钝，但更常见的是，未能获得 SNDA 和租户禁止反悔证书源于普遍的“借款人贷款疲劳”。 当借款人向贷款人提供所有必要的承销文件后感到沮丧时，就会出现这种情况，因为借款人还必须向租户解释为什么他们必须为贷款签署 SDNA 和/或禁止反言证明。 有时，当借款人贷款疲劳达到最大程度时，借款人会停止在此过程中提供协助。

贷款人可以避免借款人的贷款疲劳，并通过尽早确定哪些特定租户必须归还已执行的租户禁止反悔证书和 SNDA，从而增加获得已执行的 SNDA 和租户禁止反言证书的机会，从而使借款人能够将精力和精力集中在那些最重要的方面。交易。 贷款人可以通过以下方式做到这一点：

• 使用良好的租赁审查表作为尽职调查工具来总结租赁，并在贷款处理者和承销商之间共享这些审查表；
• 要求承销商确定那些对他/她的价值分析至关重要的租约，并仅将那些需要提供已签署的租户禁止反悔证书的租约纳入“必须拥有”的租户集中；
• 当其他形式的租户禁止反悔证书与贷方的形式基本相似时，愿意接受它们；
• 根据租赁的承保价值和租赁协议中的语言，针对需要提供 SNDA 的特定租户；
• 认识到哪些租户可能需要自己的 SNDA 表格，并愿意在商业合理的情况下进行谈判并接受其表格； 和
• 尽早、明确地向借款人传达这些要求，同时贷款人提供其有针对性的 SNDA 和禁止反言表格。

根据这种方法，贷款人要求借款人根据租赁的承保价值，向部分租户出具已执行的租户禁止反悔证书，其中可能包括目标高承保价值租户和其他价值较低的租户。 此外，贷款人要求借款人根据租赁的承保价值和租赁语言专门选择不同但可能重叠的租户子集来生成已执行的 SNDA。

如果此方法无法根据需要生成 SNDA 和租户禁止反言证书，贷款人可以选择使用房东禁止反言证书继续关闭； 和/或稍后交付租户文件的交割后协议。 然而，贷款人应仔细考虑在没有目标 SNDA 或租户禁止反悔证书的情况下选择继续交割所带来的风险。 例如，根据特定租约的语言，贷款人可能会在处理或丧失抵押品赎回权的情况下做出非常艰难的决定，从而导致终止其希望保留的经济上有利的租约，或使财产遭受经济上不利的影响。它希望避免的租赁，包括有时承担房东非常昂贵的义务。 所有这些都可能会在贷款人无法想象的遥远未来影响贷款的承销。 此外，任何时候贷款人同意接受交割后 SNDA 或其希望在交割前收到的禁止反言证书，贷款人可能会失去一些影响力，并且必须确定如果可接受的话，其将真正愿意并能够接受何种补救措施。从未收到 SNDA 或禁止反言证书。

从属、不干扰和授权协议（“SNDA”）：标准形式和目的

SNDA 的核心是在同一商业地产中贷款人的抵押留置权和租户的租赁权益之间建立权利和优先权。 该文件通常包括有关留置权从属、租户对新房东的侵权行为、如何处理房东违约、租约修订的影响以及抵押权人保护条款的内容，同时考虑到州和地方法律对这些条款的可执行性和解释的影响很重要。 由于 SNDA 影响贷款人、业主（在贷款下作为借款人以及在财产租赁下作为房东的双重角色）和商业租赁下租户的权利，因此 SNDA 应由贷款人签订，借款人房东和商业租户。

SNDA 中的一些标准条款在下面的第 1 至第 9 项中进行了描述。 贷款人通常会从贷款人标准 SNDA 中的协议中受益，因为租户（在某些情况下，借款人-房东）在合同上同意：

1) 租赁财产创建的留置权在贷款偿还之前始终从属于抵押留置权，无论每个留置权的创建时间如何；

2) 贷款人不对租约下的任何借款人和房东违约承担责任，但如果愿意，可以纠正此类违约；

3) 贷款人没有义务履行借款人房东的任何职责，除非贷款人通过取消抵押品赎回权或代替取消抵押品赎回权的契约取得抵押财产的所有权；

4) 承租人不会行使租约下的某些权利； 和

5) 如果贷款人通过司法或非司法补救措施（包括取消抵押品赎回权）获得财产，或者借款人-房东违约，则租户将把贷款人视为新房东和/或直接向贷款人支付租金。

大多数租户希望贷款人提供 SNDA 以获得不受干扰的好处，特别是如果租约已经按时间从属或可以因丧失抵押品赎回权而终止。 SNDA 的标准和惯例防干扰规定确保：

6) 租户不会被指定或参与任何止赎诉讼（诉讼），除非当地法律要求租户被指定或加入；

7) 租户对房屋的使用和占有不会因丧失抵押品赎回权而受到干扰；

8) 租赁财产不会因丧失抵押品赎回权而终止； 和

9) 在取消抵押品赎回权行动结束时，将不动产所有权转让给贷方不会影响租赁或租户的租赁财产。

协商对 SNDA 表格的更改和修订，或接受其他表格

标准 SNDA 是一种“有利于贷款人”的表格，因为它包含贷款人律师起草的有利于贷款人的语言。 然而，精明的租户会要求进行一些典型的修改，并且通常可以安全地进行修改。 从贷款人的角度来看，不应改变的关键概念包括上述第 1-5 项中列出的概念，以及特定于贷款人风险承受能力的任何语言，因为它与贷款和财产的具体事实相关。 例如，如果租约规定了大额租户改善津贴，而借款人-贷款人在贷款结束时尚未向租户支付该津贴，则贷款人可能不想敲定条款，规定贷款人不承担任何金额或欠租户的信用。 另一个例子是，如果借款人房东可以预见到在重要租约下违约，并且贷款人愿意通过付款来解决违约问题，那么贷款人可能不想改变其首选语言，从而赋予其解决权。

对贷方 SNDA 表格的其他修订在某些情况下是适当的，例如当 SNDA 是为不动产的购买融资而提供时（在这种情况下，当前房东和未来的房东-借款人不是同一方），当当存在转租、借款人-房东和租户是关联方，或者单个借款人-房东不拥有租赁财产时，租赁是地面租赁而不是空间租赁。

在一些租赁谈判中，借款人、房东和租户协商并商定一份 SNDA 表格，租户必须根据借款人、房东的要求交付该表格，并且双方通常将此类预先协商好的表格作为租约的附件。 通常，租约只要求租户提供与其租约所要求的相同（或基本相同）的协议。 如果贷款人不是 SNDA 谈判的一方，或者没有批准附有预先协商的 SNDA 表格的租赁，则贷款人没有义务接受借款人、房东和租户之间商定的 SNDA 表格； 但是，贷款人可能不容易获得任何其他形式。 此外，信贷承租人几乎从不以贷款人的标准表格形式提供 SNDA。 在这些情况下，贷方通常很务实，并同意接受预先协商的表格或信贷承租人的表格（如果此类表格在商业上合理）。

SNDA 中的自我从属语言：选择放弃 SNDA

许多租赁都有“自我从属”语言，这些语言似乎足以使租赁权益从属于贷款人的留置权，而无需 SNDA。 通过自从属语言进行解析可能很困难，但由于每个租约都是唯一的，因此这种语言也是唯一的，因此对于所有自从属语言是否足够，没有简单或现成的答案。 即使足够，是否放弃获得 SNDA 也是一个特定于事实的问题，并取决于租约的其他语言、与租约价值相关的贷款承保、房东获得 SNDA 的难度 -友好的形式以及贷款人的风险承受能力。 此外，当已经存在自我从属语言时，获得 SNDA 的好处包括获得包含上述第 1-5 项中所有概念以及其他所需的协议，并与相关方具有相互关系（双方之间可执行的合同关系）。租户。

租户禁止反悔证书：标准形式和目的

租户禁止反言证明是租户直接向借款人-房东和/或房东的贷款人（和/或买方和/或买方的贷款人）出具的证明，证明其租约的某些重要条款以及与房东-租户关系有关的具体事实是正确的。 租户禁止反言证明是一个有两个目的的工具：第一，它帮助承销商确认租赁的重要事实，包括财务条款；第二，它可以帮助承销商确认租赁的重要事实，包括财务条款； 其次，签署禁止反言证书的租户以后将无法声称存在不同的事实。 提供此类表格并要求租户填写禁止反言证书中的空白部分，并注明租金率、开始日期、终止日期等具体条款（所有日期均为禁止反言证书签署之日起），将有助于确认借款人房东向贷款人提供的书面租约条款未经修改，并且租约各方意见一致。

由于禁止反言证书对承保的重要性，获得已执行的租户禁止反言证书通常比获得已执行的 SNDA 更重要。 承保和法律分析可能会表明，需要租户禁止反悔证书的租赁与需要 SNDA 的租赁不同。 因此，将租户禁止反言证书语言与 SNDA 语言分开并将两者视为单独的形式通常会有所帮助。 由于生成的表格更简单，贷款人可能能够获得更多执行的租户禁止反悔证书。

协商对租户禁止反悔证书的更改和修订，或接受其他表格

如上所述，在某些情况下（例如购买融资等），应修改租户禁止反言证书表格，而当事人已经选择了另一份禁止反言证书表格，信贷租户坚持使用自己的禁止反言表格，或者租约将指定租户禁止反悔证书必须包含哪些声明。 经验丰富的租户也经常就禁止反悔证书的语言进行协商。 贷款人是否同意接受对其表格租户禁止反言证书的修改或接受另一表格租户禁止反言证书取决于所提供的语言以及租赁的事实和承保价值。 同样，务实的贷款人通常会同意接受基于另一种形式的租户禁止反言证书，如果这种形式在商业上合理的话。 如果贷款人确实难以获得必要的、可接受的租客禁止反言证书，作为后备选择，它可以考虑为此类租赁获得房东禁止反言证书。

租赁审查表

在贷款的尽职调查和承销过程中，贷款人通常会审查房产租赁，以协助：

• 确定需要租户禁止反悔证书的租约；
• 确定每份租赁的基本财务条款，包括租户禁止反悔证书应确认的条款；
• 确定哪些租赁自动从属于抵押，哪些需要交付 SNDA 才能成为从属；
• 确认哪些租户租约因其他原因需要交付 SNDA，以及租户必须在 SNDA 中达成哪些协议（如果有）； 和
• 考虑哪些租户可能会要求使用自己的表格或预先协商好的表格 SNDA，以及租户提供（或不提供）SNDA 的法律后果。

贷款人的贷款处理者和承销商使用的良好租赁审查表格可以识别租赁中与上述问题密切相关的关键条款，并回答是否需要每个租户提供租户禁止反言证书和/或 SNDA。 此类表格中应包含的问题可能包括：

• 基本租赁和承保条款，这将有助于审查收到的租户禁止反悔证书；
• 确认审核员拥有所有已签署的租赁文件的副本（如果没有，审核员应在填写禁止反言证书和租赁审核表之前向借款人房东索取这些文件）；
• 租约对于贷款承销是否重要，部分取决于第一个问题的答案，如果是，是否建议使用租户禁止反言证明；
• 识别租赁中可能出现的抵押权人保护语言、违约和补救措施、自从属和自动授权语言以及留置权限制语言，如果是，是否建议使用 SNDA； 和
• 审查表中的租赁条款是否与借款人/房东提供的租金清单上反映的租赁条款相符。

此外，一份好的租赁审查表将促使审查者完成后续行动项目，以纠正审查过程中发现的问题。

这样的审查表格可以允许以常规和一致的方式做出这些决定，尽管该表格必须由审查者的意见和自由裁量权来补充。 如果文件之间存在差异、难以解析语言或可能影响贷款人留置权的租赁语言问题，法律顾问还应审查租赁文件。

本文由 Hawley Troxell Ennis & Hawley LLP 提供，仅供教育和参考之用。 其目的是通知我们的客户和朋友某些事件或问题。 它无意也不应该被用来替代有关特定事实情况的法律建议。 © Hawley Troxell Ennis & Hawley LLP 保留所有权利。