爱达荷州住宅抵押贷款业务法（以下简称“该法”）规定，任何人从事“抵押贷款活动”均须持有许可证。[1]抵押贷款活动本质上是指贷款人接受或提供接受住宅抵押贷款申请，并期望从中获利的活动。[2]该法所称“住宅抵押贷款”是指“以抵押、信托契约或其他等效的合意担保权益为担保，担保标的物为位于爱达荷州的住宅[3] （定义见《贷款真实披露法》第103(w)条）或住宅房地产[4] ”的任何贷款。[5]近期，爱达荷州财政部（以下简称“财政部”）发布了一份简报，就某些一般商业和建筑贷款情况下根据该法可能需要获得许可的情况提供了指导。财政部的指导意见[6]如下。

情景1

贷款人 1 向打算在分区建造住宅的承包商提供一系列贷款。 承包商并不居住在任何待建住宅中，贷款直接提供给承包商，且贷款仅用于商业目的。 每笔贷款的收益都被承包商用来支付建造个人住宅的费用。 每笔贷款均以空置的不动产、材料以及特定贷款所针对的不动产的所有改进作为担保。 当承包商出售已竣工的住宅时，该特定房屋将不再具有相应贷款的抵押品。

情景2

事实与贷款人 1 相同，只是贷款人 2 提供一笔贷款，用于支付该分区内所有住宅的建设成本。 贷款由该分区内的所有空置不动产、材料以及不动产的所有改进提供担保。 当承包商出售已完工的住宅时，该特定房屋的贷款抵押品将被释放。

情景3

贷款人 3 向住宅房地产投资者提供一笔贷款，用于支付现有住宅物业的收购和翻修费用。住宅房地产投资者不住在要翻修的住宅中。贷款由空置的房地产、材料和对房地产的所有改进作抵押。住宅房地产投资者要么出售翻修后的住宅，要么对翻修后的住宅进行再融资，将其作为投资物业持有（例如租赁组合）。

情景4

贷款人 4 向住宅房地产投资者提供一笔贷款，用于支付住宅房地产投资者已经拥有的现有住宅物业的修缮费用。住宅房地产投资者并不住在要修缮的住宅中。贷款由空置的不动产、材料和对不动产的所有改进作抵押。住宅房地产投资者要么出售已修缮的住宅，要么将已修缮的住宅再融资，作为投资物业持有（例如租赁组合）。

简而言之，在场景 1、3 和 4 中，贷方需要获得许可。 在场景 2 中，贷款人不提供住宅抵押贷款，因此不需要获得许可。

正如该部门解释的那样，在情景1中，贷款机构向建筑商发放一系列贷款，每笔贷款都用于建造一栋独立的住宅。因此，该贷款机构需要获得许可。在情景3和情景4中，贷款机构发放一笔贷款，借款人使用该贷款购买并翻新（情景3）或翻新（情景4）一栋独立的住宅。在这些情景中，贷款机构均从事抵押贷款业务，因此必须获得许可。然而，在情景2中，贷款机构发放一笔贷款，但所得款项用于为多栋住宅的建设提供资金。因此，无需获得许可。此外，正如该部门指出的，如果贷款机构使用持牌经纪人与借款人进行贷款交易，则该贷款机构可免于获得许可。[7]

总之，如果贷款人向打算用所得收益建造或修复单一住宅家庭结构的借款人提供单笔贷款，则贷款人正在提供住宅抵押贷款，并且必须获得许可。 然而，如果贷款人向借款人提供一笔贷款，而借款人使用所得款项来建造或修复多个住宅家庭结构，则贷款人并不在发放住宅抵押贷款，也无需获得许可。 通过了解这些细微差别并关注借款人贷款资金的预期用途，贷款人可以确保遵守该法案规定的许可义务。

如需了解更多信息，请联系我们的业务部门或致电 208.344.6000。

[1] 该法规定的“人”是指自然人、公司、公司、有限责任公司、合伙企业或协会。 爱达荷州法典 § 26-31-102(11)。

[2] 参见《爱达荷州法典》第 26-31-201(7) 条。

[3] 根据《贷款真相法》中的定义，“住宅”是指包含一到四个家庭住房单元或公寓或合作社的单个单元的住宅结构或移动房屋。 12 USC § 1602(w)。

[4] 该法案将“住宅房地产”定义为“位于爱达荷州的任何不动产，其上建造或打算建造《贷款真相法》第 103(w) 条所定义的住宅。” 爱达荷州法典 § 26-31-102(16)（强调部分已添加）。

[5] 爱达荷州法典第 26-31-102(15) 条。

[6] 商业和建筑贷款场景，爱达荷州合规连接（爱达荷州财政部），2016 年夏季，第 2 页。

[7] 爱达荷州法典第26-31-202(11)条规定如下：“任何为本部分规定的持牌人或豁免人发起和处理的住宅抵押贷款提供资金的人，如果其不直接或间接在本州招揽借款人以发放住宅抵押贷款，也不参与与借款人就住宅抵押贷款进行谈判，则该人不受本条约束。就本款而言，‘住宅抵押贷款的谈判’不包括设定购买或资助由本部分规定的持牌人或豁免人发起的住宅抵押贷款的条款。”