洞察 面向房东的移动房屋社区租赁最佳实践

这篇博客概述了爱达荷州关于预制房屋社区租赁的法律。

背景

移动房屋社区（简称“MHC”）采用土地租赁模式，居民拥有房屋所有权，但租赁房屋下方的土地（也称为“地基”或“地块”）。通常情况下，房东拥有土地、道路、公用设施和相关配套设施（例如公园、游泳池和会所）。房东或其管理人员通常会执行社区规则，例如景观美化和停车规定，并转包部分公用设施服务，提供第三方公用设施接入服务，以及提供物业维护服务。租户定期向房东支付费用（在本博客中称为“基本租金”），作为占用土地的对价，通常按月分期支付，其计算目的是为了支付房东的实际支出，包括垃圾收集、水/污水/化粪池服务、房产税、保险费以及基础设施和公共区域的维护费用。租户有时还会向房东支付其他与房产相关的额外服务费用，并可能因违反租赁协议或规则而支付罚款，例如滞纳金等。

与拥有土地所有权的传统现场建造房屋相比，移动房屋社区 (MHC) 通常价格更低，因此低收入人群也能拥有住房。然而，由于租赁权有限以及预制房屋的物理特性（有时仍被称为“移动房屋”或“拖车”，这是对1976年美国住房和城市发展部 (HUD) 制定《预制房屋建造和安全标准》之前建造的房屋的俗称），MHC 的业主和居民也面临着一些固有的风险。根据1976年HUD的标准，预制房屋通常采用桩基结构，允许专业承包商进行搬迁。但尽管存在搬迁的可能性，预制房屋实际上并非真正意义上的移动房屋，因为它们的设计用途仅限于搬迁一次（从制造商的场地搬迁到MHC）。由于土地价值和成本上涨，租金可能会上涨，这给移动房屋社区的租户和居民带来了明显的风险，导致他们面临被驱逐的风险，如果发生驱逐或移动房屋社区关闭，搬迁也会变得非常困难。

爱达荷州法律

《移动房屋居住法》（Manufactured Home Residency Act）于1980年在爱达荷州首次编纂成法典，编号为IC § 55-2001及后续章节（以下简称“该法”），旨在规范爱达荷州移动房屋社区（MHC）中房东与租户之间的租赁关系，并显然旨在解决MHC中房屋所有者面临的一些风险。该法开篇即规定，“本章规定的每一项义务以及行使本章规定的权利或救济必须履行的每一项行为，均要求在履行或执行过程中秉持诚信原则。” 这项诚信义务是双方都必须关注的首要问题，包括房东的收费和租户支付基本租金。爱达荷州的其他法律，包括但不限于爱达荷州法典第6章（具体而言，为第6-303至6-321条）和第55章，也对MHC租赁中房东与租户之间的关系进行规范。

房东最佳实践

以下概述了《住房和社区法》下适用于MHC租赁的部分规则，房东应注意这些规则。这只是一个概要，并未涵盖适用于MHC租赁的所有规则。

• 该法案仅适用于房东拥有土地所有权，而租户或第三方拥有房屋所有权，并且房东将土地出租给租户用于建造房屋的租赁关系。
  • 如果 MHC 只包含一个地块，则该法案不适用。
  • 如果房东同时拥有房屋并将其出租给租户（或者租户从房东那里租房购买房屋），则该法案不适用。
  • 该法案不适用于租用供休闲车辆或旅行拖车使用的地块。
  • 如果房东和租客之间存在雇佣关系，则该法不适用。

• 房东和租客必须“本着诚信”行事。
  • “诚信”通常要求当事人公平合理。秉持诚信的一方不会试图以不公平或不合理的方式剥夺另一方根据合同应享有的利益。
  • 房东不得对出于善意投诉安全或卫生法规违规、租金收取、MHC 规则、组织业主协会或聘请律师帮助处理租赁事宜的租户进行报复。

• 租赁协议有一定的要求和预设条款。
  • 租赁协议必须采用书面形式。
  • 租赁协议必须由房东和租客一并签署，一并签署，双方各持一份副本。
  • 租赁协议至少应包含：基本租金金额、向房东付款的说明（付款时间和地点）、租户应向房东支付的所有其他费用、基本租金中包含的所有公用事业和服务的说明、当前的MHC规则、MHC经理的姓名和地址、MHC所有者或其代理人的姓名和地址，以及任何保证金的金额、条款和条件。
  • 如果房东修改租赁协议，必须提前 90 天通知租户。
  • 房东每6个月不得修改租赁协议超过一次。
  • 如果住户未能签署并向房东返还新的或修改后的租赁协议，但仍继续占有该地块，则房东可以认为新的或修改后的租赁协议对该住户（作为其租户）具有强制执行力，自提前通知住户/租户之日起 90 天生效。
  • 除非房东或租户及时发出不续租通知，否则租赁协议将自动续期，续期期限与原租赁期限相同。
    • 房东必须提前 90 天通知租户不续租。
    • 租户可在租赁期结束前 30 天通知房东终止租赁关系（除非租户是军人或工作地点发生变更，在这种情况下，租户可以缩短通知期）。

• 关于基本租金的收取，有相关的法律规定。
  • 爱达荷州法律没有规定房东可以收取的基本租金金额，也不允许爱达荷州的城市或县控制基本租金的金额。
  • 房东必须提前 90 天通知租户有关基本租金变更的信息。
  • 除非基本租金按等级划分，否则基本租金的增长必须在整个 MHC 中保持一致；如果基本租金按等级划分，则基本租金在每个等级内必须保持一致。

• 关于其他费用，法律另有规定。
  • 费用和水电费可能包含在基本租金中，也可能在基本租金之外另行收取。
  • 如果房东收到的第三方费用账单的实际成本增加，则租户应承担的税费、水电费和其他服务费可能会不时增加；但房东必须提前 30 天通知租户费用增加，并且租赁合同必须规定房东可以将增加的费用转嫁给租户。
  • 保证金必须记录在单独的账簿中；租赁终止时，保证金必须退还给租户，除非用于补偿房东因租户违反租赁协议（如必要的维修或未支付租金）而造成的损失。

• 关于MHC的规则，有相关的法律规定。
  • 只有当规则被写入书面租赁协议时，这些规则才具有法律效力。规则可以单独成文，但前提是该文件已纳入租赁协议。
  • 未经租户同意，规则不具有强制执行力，除非提前 90 天通知租户。
  • 规则必须公平、一致地执行。
  • 规则必须注明生效日期。
  • 居民可以成立业主协会。业主协会有权在MHC场地举行会议。业主协会必须每年向房东提供三名成员的姓名和地址。根据爱达荷州法律，业主协会不享有任何特殊的集体谈判权或其他法律权利。

• 关于一方如何提前终止租赁关系，有相关的法律规定。
  • 租户不得提前终止租约。
  • 房东可以因下列任何原因提前终止租约：
    • 严重或屡次违反租赁协议或规则。必须先通知租户改正，然后给予改正机会，最后发出迁出通知。
    • 拖欠租金。必须先通知租户履行义务，然后给予其改正机会，最后发出搬迁通知。
    • MHC关闭。所有租户必须提前180天收到通知。
    • 弃家而去。
      • 如果租户连续 60 天未支付租金，或者房东有理由相信租户已离开房屋且无意返回，或者房屋因房屋状况而无人居住或不适宜居住，则该房屋被视为“废弃房屋”。
      • 如果房屋被弃置，房东在采取措施终止租赁关系之前，必须通知留置权人。留置权人的权利适用特定规定。

• 关于房东如何向租户发出通知，法律有相关规定。以下内容也包含一些最佳实践建议。
  • 房东应当始终以书面形式向特定租户发出通知，并寄送至租户的实际地址，且通知文件应注明日期。
  • 向租户发出的通知必须以普通邮件、挂号信或专人递送的方式送达。如果选择专人递送，房东或其代理人应将通知直接交给租户或房屋内的成年居住者，并在记录中注明递送情况。
  • 驱逐通知书有特殊的送达规定。

本博客讨论的法律对具体案件的适用会随着案件事实的变化而变化。租赁合同的每一方都应考虑自身的具体情况，并结合自身情况解读相关法律。本博客旨在提供一般性指导，供进一步参考，并非任何一方的依据。任何房东都不应在未考虑自身具体情况并向持有爱达荷州执业资格的律师寻求法律建议的情况下，依赖本博客中的分析。

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本博客由 Hawley Troxell Ennis & Hawley LLP 提供，仅用于教育和信息目的。 其目的是通知我们的客户和朋友某些事件或问题。 它无意也不应该被用来替代有关特定事实情况的法律建议。 © Hawley Troxell Ennis & Hawley LLP 保留所有权利。

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